“新时代城市建设者管理者之家”是上海践行“人民城市”重要理念、在保障性租赁住房体系下推出的“一张床”产品。面对床位规模从“万级”向“十万级”跃升的挑战，以及结构性供需矛盾，需要通过存量盘活、社区共治、政策协同、供需对接等系统性举措，更好地实现一线劳动者“进得来、留得下、住得安、能成业”的目标。

在高质量发展与“投资于人”的战略背景下，上海正通过“新时代城市建设者管理者之家”（以下简称“建设者之家”）的持续探索，为城市建设者、一线务工人员提供可负担、便捷规范的居住解决方案。作为保障性租赁住房体系中的特色产品，“建设者之家”自2022年推出以来，致力于为建筑施工、环卫绿化、快递外卖等城市运行保障人员提供“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁选择。2023年11月，习近平总书记考察上海闵行马桥项目时，充分肯定了这一实践方向。2025年10月，上海印发《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》，进一步推动项目走向规范化与规模化。截至2025年底，全市已累计筹措床位约7.3万张，实现16个区全覆盖。然而，随着规模的扩大与实践的推进，这项民生工程正逐步进入需要攻坚克难的阶段。如何从“量的扩张”转向“质的飞跃”，如何摆脱空间错配与运营困境，已成为当前必须直面的命题。

从“有得住”到“住得好”：

“建设者之家”的现实探索

在供给方式上，“建设者之家”以存量房源改造为主，主要依托保障性租赁住房遴选方式推进。通常采用“嵌入式”改造，即在保租房社区中划出部分楼栋或楼层，改造为宿舍型床位。以配备独立卫浴的四人间为主，同时合理配置双人间及六人间。项目还因地制宜设置了洗衣房、会客厅等共享空间，并逐步引入智慧门禁、智能水电表等数字化管理手段。

在区位分布上，郊区项目资源相对丰富，已供应床位中郊区占比过半，但与不少一线劳动者的实际就业区位之间，尚存在一定的空间匹配差距。大部分基层服务岗位集中于中心城区，一线公服人员普遍遵循“3-5公里通勤圈”的居住逻辑。这种供需错配，在一定程度上促使部分劳动者选择老旧房屋合租，甚至不排除违规群租。为此，上海制定了2025—2027年“建设者之家”筹建计划，三年内继续建设不少于9万张床位，并将新增床位指标向中心城区倾斜。

从管理模式看，项目由政府主导，积极引入社会力量参与。主要依托区属公租房运营管理公司或国有企业平台公司实施，国企发挥了“压舱石”作用。同时，各区政府积极引导社会资本参与，部分区域已探索出“国企搭台、民企唱戏”的合作模式。不少项目以党建引领为核心，设立“楼长制”，开展技能培训与文体活动，持续提升入住人员的生活品质。

从出租情况看，项目面向企业客户出租，整体平均出租率稳定在80%左右，但项目间差异明显。成熟项目如马桥有巢出租率高达98%，而部分新开业项目因工程延期、企业决策周期较长等原因，出租率为40%—50%。受经济下行压力影响，承租企业更倾向于租赁六人间，且签约较为审慎，叠加春节返乡导致的集中退租，空置压力有所上升。

堵点在哪里？

当前“建设者之家”面临的现实挑战

在取得成效的同时，结构性矛盾依然突出，主要体现在以下三个方面：

一是中心城区可利用资源稀缺，改造成本较高。中心城区土地与物业资源稀缺，存量建筑多为老旧商办、工业厂房，其结构布局、消防设施等条件往往难以直接满足宿舍型住房标准，改造需要投入大量资金进行结构加固和消防升级，从而推高单床成本。

二是宿舍型床位面临“邻避效应”挑战。部分居民对基层劳动者集中居住存在刻板印象，容易与“人员复杂”“管理困难”等印象关联，社区抵触情绪有所加剧。与此同时，消防安全、治安管理难度提升，教育、卫生等公共资源配置压力增大。一些嵌入居民小区的项目还易引发安全、噪声、助动车停放等社区纠纷。人口密集往往带来管理难度的上升，过度依赖加强行政管理，反而可能进一步推高运营成本，一旦超出临界点，运营单位将面临退出风险。

三是投资“算不过来账”现象较为突出。“建设者之家”改造成本较高，40平方米单间改造为单人公寓成本约1.2万元，改造为4人床位需1.6万元；运营成本也不低，人员密度大、流动性高，管理难度增加。与此同时，租金定价较为亲民（500-1000元/张），约占入住人员月均收入的10%—15%。尽管有财政补贴，但更多起到减负作用，通常难以成为项目扭亏的决定性因素。为此，项目运营面临“节流”与“开源”的双重挑战，这在较大程度上制约了市场主体参与的积极性。供需矛盾在短期内实现根本性扭转的难度较大，需要通过长期汰换与渐进优化逐步缓解。

让“一张床”托举更多梦想：

深化“建设者之家”的路径思考

来自全国各地从事城市建设和基本公共服务的一线劳动者，是超大型城市发展运行中不可或缺的重要力量。在推进“建设者之家”建设过程中，应始终秉持“既要算好经济账，更要算好政治账”的理念。随着未来床位供给规模从“万级”跃升至“十万级”，推动规划建设、筹措供应、运营管理的全生命周期机制协同并进，将面临更大挑战。须坚持长期主义，让“一张床”不仅能安放劳动者的身体，更能托举起城市“新市民”的未来与尊严。

第一，优化存量资源盘活利用。重点加强中心城区存量非居资源排摸，建立属地街镇长期合作机制。可考虑将闲置办公楼、老旧厂房、存量商业设施等纳入优先改造清单，建立全市统一的存量资源数据库。结合全市推进商务楼宇更新提升三年行动方案的实施，优先在配套成熟、交通便利的产业集聚区筛选权属清晰的优质商办资产，探索“以租代建”“产权回购+长期租赁”等灵活合作模式。同时，创新多功能混合利用模式，在“建设者之家”植入“职、住、娱、商、学”等复合功能，通过垂直空间集约利用，实现建筑功能多元化与项目收益平衡的双重目标。

第二，多渠道提升社会接受度。在项目选址和规划阶段，加强前期公众参与，通过座谈会、开放日等形式邀请周边居民参与意见征询。建立“社区规划师”制度，由专业第三方机构协助解读项目方案、疏导公众疑虑。组织居民实地参观成功案例，增进对项目功能与价值的认知。充分发挥党建引领作用，将项目日常管理纳入社区治理体系，打造政府、社区、运营方、住户代表等多方参与的常态化沟通平台。探索积分制、志愿服务等激励机制，鼓励一线公服人员积极参与社区公益活动，增强归属感。在管理难度客观存在的前提下，更多依靠精细化服务和社区融合逐步缓解“邻避效应”。

第三，强化多层次财税金融政策支持。财税保障方面，密切跟踪国家层面相关政策动态，积极争取税收优惠与资金补助。鼓励各区因地制宜，对辖区内项目给予建设和运营补贴。对中心城区等改造投入大、成本高的项目，市级层面可研究通过适当方式给予额外支持。金融支持方面，推动金融机构开发专项中长期低息或免息贷款产品，探索引入保险资金、社保基金等长期资本，构建多元化投融资格局。

第四，协同发力促进供需对接。优化项目推介机制，推动政府相关部门与大型招聘会及用人单位建立常态化对接渠道，通过“零距离”服务提升宣传推介效果。加强数字化平台整合推广，将闵行区“随申办”线上选房经验复制推广至全市范围，充分利用保障性租赁住房“一件事”服务平台资源，构建全市统一的信息化对接渠道。鼓励运营方与用工单位探索“团租”合作，签订长期租赁协议，稳定项目出租率，降低空置风险。面对供需矛盾短期内实现根本性扭转难度较大的现实，可通过持续优化项目布局、逐步淘汰低效项目等方式，缩小结构性差距。

作者：艾方青（上海市发展改革研究院） 劳动报记者 徐巍 整理

头图为上海松江一建设者之家内景。中建八局提供