“一对一管家服务贴心，还有智能门禁、智能梯控、机器人送餐，很有安全感，也住得舒心。”25岁的浦小姐是位甜美知性的金融白领，入住东方·星苑公寓刚满一年，又续租了。2023年10月入市的东方·星苑，最近迎来续约潮，在人才公寓扎堆的市北高新园区，成绩亮眼。
而在宝山区二纺新工房69号，由上海第八棉纺织厂职工宿舍改造而成的东方·艺栈，11月初试运营，便吸引了一批外来务工的租客。54岁的码头工人刘师傅租了间10平方米的一室户。“我要经常两班倒，这里离上班的张华浜码头近，月租500元就能有个像样的落脚点，很实惠。”
从人才公寓到 “建设者之家”，上海星海时尚物业经营管理有限公司全力构建“一张床、一间房、一套房”的多层次住房供应体系，推动“东方”品牌的租赁公寓系列化发展，不断探索并形成一批可复制、可推广的路径模式和宝贵经验，让更多新市民、青年人、新时代城市建设者“进得来、留得下、住得安、能成业”。同时，通过打造品牌和高效运营，盘活存量资产，向下扎根、向上生长，在逆势中探索租赁物业新“蓝海”。
白领为何爱上“东方·星苑”
紧邻南北高架与中环黄金十字路口，距地铁1号线汶水路站仅800米，5分钟步行可达大润发超市……东方·星苑所在的静安区江场二路区域，交通便捷，配套成熟，由于背靠市北高新园区，方圆一二公里内，就有6个楼盘数千套保障租赁房集中供应，竞争空前激烈。
23层楼、250套公寓，一室一厅、二室一厅等四种房型，主力面积46~97平方米，月租金5200~10000多元，作为星海时尚物业保障性长租业务板块的首个试点，东方·星苑虽然在价格和硬件设施上并不占优，却在一年内走出独立行情，开业半年出租率便达90%，八成头回客续租，变成了回头客。
“我是单身女性，又经常出差，最看重隐私和安全性。”浦小姐边说话边刷脸走进电梯，9楼的电梯按钮随即闪亮，她打开密码门锁，走进47平方米的公寓，只见卧室朝南带阳台，开放式厨房配齐了品牌家电，一室一厅舒适又温馨，拎包就能入住。当初中介带她跑遍周边公寓，她一眼就看中了这里。“月租5300元，公积金每月能抵扣4500元，没啥压力。”从申请入住、水电煤缴费到门锁密码修改、管家服务、物业维修，一部手机就能搞定一切，全程智能化服务既有边界感又不失温暖，让浦小姐的体验感很棒。有次云南老家快递水果过来，她正好出差。“我马上授权管家，把水果放进房内冰箱，全程视频记录，响应快，服务好，真是没话说。”
“我们引以为傲的就是服务，面对租户的要求，无论是否办得到，都要第一时间给予及时反馈，把租户的问题作为自己家里的问题，让租户有家的感觉。”星海时尚物业市场总监朱文婷说，丰富的物业管理经验，让东方系公寓在保障租赁物业运维上拥有天然的优势，而在国企背景的加持下，安全、服务和保障优势会更加凸显出来。
张女士今年6月诞下个可爱宝宝，管家为他们庆祝，让她感动。张女士租过不少小区，这里最有家的味道。“星苑的租客比较年轻，大家对社群活动很感兴趣。进口集市、中医问诊、女神节、冰壶赛、萌宠秀、漆扇会中秋……这里每个月都有活动，有时间大家都爱来玩，能交到不少朋友。”
项目负责人薛文燦说，东方·星苑拥有4个“标签”——安全、舒适、便捷、社交，未来再加2个“宠物友好”“运动”，周边园区的单身白领、外籍及企业外派高管、来沪新婚夫妻等是这里的主力客群，“我们将创新小而美、全功能的精准服务，营造多元和谐的社区环境，让年轻人感受一种全新的租住生活方式，不仅安居，还要乐业。”
为了推广公寓，星海时尚物业工会策划评选“产品推荐官”，发起星苑样板房微视频专项劳动竞赛活动，利用小红书等社交平台种草、吸粉。“职工们纷纷响应，有的策划情景剧，有的编写脚本，有的化身租客，还有人用无人机航拍，这些短视频在抖音、小红书上播放后，抓住了流量密码，带来一波客流。”公司工会主席钱晓红说，职工积极参与营销推广，企业的活力和凝聚力也越来越强。
“一张床”传递城市温度
与浦小姐选择东方·星苑的理由不同，在刘师傅看来，有张床睡觉、离上班地方近、租金尽可能低、有公共厨房，就是“好房子”。一听说东方·艺栈开业，他便迫不及待地与20几个工友结伴搬了过来。
从淞滨路地铁站一路向西步行约10分钟，便是著名的半岛1919文创园，它的前身正是上棉八厂，紧挨着它的东方·艺栈，以前是上棉八厂的职工宿舍。两栋楼248套公寓，红墙青砖，看上去古朴而厚重，物业管理处则巧妙地藏身在小木屋里，让整个公寓带了点年代感和文艺范。刘师傅租了间上下铺，下铺睡觉，上铺堆放行李，桌上有台迷你冰箱，是他特地带过来的。刘师傅常用这里的共享厨房烧饭，每个月能省下5000多元，基本都寄回安徽老家。每天早出晚归，刘师傅有一半时间都在码头，通勤时间缩短，就能多睡会儿。
东方·艺栈都是清一色的一室户，10~20平方米不等，除了上下铺，还有双人床、单人床的配置，月租500元到1800元左右。“我们主要为周边的建筑工人、外卖小哥、快递员、保洁保安等一线劳动者提供一个遮风挡雨的地方，用‘一张床’解决他们‘租房难、住得贵、住得远’等痛点。”项目招商经理蔡志骏参与过东方·星苑项目，积累了些经验，这让他对运营艺栈有了底气。团队根据租客需求，对共享洗衣房、共享淋浴房进行扩建升级。“未来我们会在墙上喷绘上棉八厂宿舍的 ‘前世今生’，做成人文景点，用艺术涂鸦和温暖文字鼓舞人心。还将打造露天影院、共享健身房，多组织些文体活动，来丰富一线建设者的精神生活。”
从“一张床”到“一间房”，星海时尚物业筑起劳动者的“安居梦”，传递着上海这座城市的温度。
在转型中焕发新生
2021年，上海星海时尚物业经营管理公司与东方国际集团上海资产管理有限公司合并重组，新的上海星海时尚物业呱呱坠地，成为东方国际旗下唯一拥有国家物业服务“一级资质”的国有独资的专业资产经营和时尚物业运营公司。
“伴随二十世纪九十年代纺织行业转型，我们有大量工业厂房等存量资产面临转型盘活，再加上近年来办公楼宇空置率上升，我们必须大胆创新，开辟一条保障租赁物业新赛道。” 星海时尚物业党委书记、总经理丁伟玲介绍，2024年公司公布三年规划，将大力推进“3+3”核心主业发展，其中，盘活存量资产、开发租赁公寓将成为未来三年浓墨重彩的一笔。“我们先后试水东方·星苑和东方·艺栈，就是将部分工业锈带因地制宜地转型为租赁住房用地，打造高品质人才安居新范式和新时代城市建设者之家，形成差异化特色，从而做强做大租赁公寓创新业务板块。”她解释，这两个项目一方面紧跟上海城市更新的脚步、满足各区的保障房供给需求，迭代产业造福民生，为城市发展留住人、留住心；另一方面工业厂房也在转型中焕发新生，实现国有资产的保值增值。
“虹口四平路的东方·虹寓项目将于2025年春节后面世，杨浦周家嘴路的东方·白韵项目已启动规划和前期定位设计工作。接下来，我们还将从沪太路、民治路等地的工业园区里拿出一些楼宇，复制现有模式，加速转型，形成品牌效应。”丁伟玲表示，除租赁公寓外，还将配合市政府“四个一批”政策，与市、区政府联动，加速存量盘活和城市更新工作。根据园区和楼宇特点、区域定位，结合城市更新和上海街区文化，定制个性化改造方案。她举例，正在推进的位于余姚路288号的星海时尚物业总部大楼再定位和更新规划项目，将通过引进国际知名艺术家、挖掘历史文脉、打造生态商业，把园区功能从单一的办公功能转型为园区、商区、社区、街区、景区等五区融合的时尚综合体。“更重要的是，我们还将充分放大东方国际集团进博溢出效应，引进进博好物，通过展示体验或市集活动等多样形式，拉动消费，增添区域烟火气。”
