近期一线城市官方纷纷表态，将根据市场情况积极优化调整购房政策。这意味着一线城市购房政策底已经到来。日前，易居研究院发布报告对四个一线城市重点政策进行分析，涉及限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等四方面内容，并由此研究放松的空间和潜在的效应。

限购限贷政策

截止2023年7月30日，一线城市总体执行了严格的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。梳理发现，在本地户籍限购政策方面，深圳最严，即新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。

一线城市执行的限贷政策同样非常严格，在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现。首付比例和房贷利率的严格执行力度，是相对二三线城市而言的，同时在二套房方面有更明显的体现。而认房又认贷的政策，在四个一线城市中都有体现，部分换房需求无法享受到首套房的优惠政策。

一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。此处重点分析调整认房又认贷政策的减负效应。1）调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。2）调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。若一线城市积极调整认房又认贷政策，其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。

普通住房认定标准和税费

截止2023年7月30日，一线城市总体执行了普通住房认定标准，梳理了四个一线城市普通住宅标准，其基本上都是围绕容积率、户型和总价三个维度设定的。但很显然，目前各地反馈的情况是，能够享受普通住宅标准的房源其实较少。

本次研究表明，后续要调整此类标准，也建议围绕户型和总价方面做足文章，进而将更多房源纳入到普通住宅的认定体系中，以让此类住房交易享受更低的税费成本和房贷成本从户型的角度进行分析。当前普通住宅标准源于2014年，即鼓励二孩的政策时期。而现在进入到鼓励三孩的时期，家庭数量和人口结构明显改变。据此分析，“住房建筑面积小于144平方米”完全可以改为“小于160或180平方米”。以“住房建筑面积小于180平方米”为例，若有望调整，那么北京至少6%、上海7%、广州2%、深圳2%比例的新房将从“非普”划入到“普宅”标准。总结来说，若户型认定标准放开，那么一线城市约5%的购房家庭有望享受到“调档”优惠。若考虑到总价标准的放松，那么该比例将进一步提高。

一线城市执行的税费政策，主要涉及契税和增值税两项内容。对此类税费政策的调整非常关键和重要，其显著影响了买卖成本，对于房东、一二手房购房者而言都影响较大。总体上，此类税费成本相比二三线城市明显偏高，未来调整的空间也较大。

政策展望

本报告对一线城市各重点购房政策进行了系统梳理。通过分析可以看出，一线城市购房政策放松的空间非常大。

第一、最近几日，北京、深圳和广州等官方纷纷表态，明确要结合各地实际优化调整购房政策。此类表述信号意义极强，同时具有新意。换句话说，其将显著改变2016年以来明显收紧的政策操作，同时将释放出持续宽松、力度极强、覆盖面广的购房新政策。

第二、一线城市供求关系也出现了重大的变化，体现为：二手房挂牌量激增、房价位于高点的预期增强、郊区新房去库存压力骤然增大、学区房等传统热点明显降温等。此类情况都属于一线城市重大的供求关系变化。哪里矛盾最大，哪里就将是购房政策放松的最重点领域。

第三、要充分关注供求两端对政策放宽的极大期待。虽然一线城市房地产市场运行出现了困难，但是购房信心依然存在，且对后续购房政策放松都抱有非常大的期待。部分购房者经过疫情三年，其换房需求明显增加，但无奈在于，名下的二手房出手异常困难，导致换新房遇阻。各类购房者都期待购房政策能够进一步宽松，以进一步降低各类购房成本。

第四、政策调整应坚持分类调控的总体思路。在一线城市购房政策放松的讨论中，也会听到一些质疑声音，如“放松了是否又会炒起来”。要破解此类问题，关键在于把市场摸清摸准摸透。一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题。购房政策的宽松，要基于这一点做出差异化。宽松政策可以结合不同区域、不同物业、不同时段、不同群体做出细化。唯有这样，才能兼顾各方，确保房地产市场的平稳健康发展。

头图来源：图虫