“紧急通知，商业贷款利率上涨了！从今天开始新签5年期以上的商业贷款，贷款利率一律不低于3%。”近日，某贷款中介在微信中发布的关于商贷利率政策变化通知被全网疯传，一石激起千层浪。

不久后，这一内容得到证实：新发放的首套房贷利率将不低于3%。调整背后的原因是，在央行调降政策利率、房贷利率下限取消等政策刺激下，银行纷纷下调房贷利率，甚至出现商贷利率与公积金贷款利率“倒挂”的现象。

公积金贷款还香吗？

住房公积金制度是我国在20世纪90年代初，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，具有低利率、普惠性的特点。

一般情况下，商贷利率要高于公积金贷款利率。因此，低利率是公积金贷款的优势，从此前的数据看，两者的利差大致保持在两个百分点的利差。

然而，到了2024年，公积金贷款的优势逐渐削弱。10月21日，央行宣布下调LPR。其中，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较此前下降0.25个百分点。至此，年内5年期以上LPR已经下调了60个基点，从年初的4.2%下调至当前的3.6%。

在宽松楼市政策下，各地新发房贷利率跟随LPR下调。在一线城市中，北京、上海、深圳首套房商贷利率为3.15%。

而公积金贷款方面，今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款利率从原本的3.1%下调至2.85%。这就意味着，房贷利率与公积金贷款利率利差已明显缩小，削弱了公积金其作为“福利”的吸引力。

甚至，广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，反而低于公积金贷款利率。若持续降息，购房者自然会选择流程更简单、额度更高的商贷，从而公积金的资金池或将面临流动性风险。

多地房贷利率均有上调

那么，公积金利率就一定要低于商贷利率吗？市场普遍认为，保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，可以维持公积金贷款的普惠性特征。

“考虑到其政策性、社会性、兜底性、分层性等特点和属性，公积金贷款利率设置为、控制为低于商贷利率，是比较合适的。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，住房公积金贷款利率的调整没有那么市场化，不像商贷利率主要挂钩LPR，公积金贷款利率的调整主要都是根据房地产调控政策和监管要求。

基于此，他认为，还是要保证住房公积金贷款低利率的优势，确保贷款成本低廉、调整节奏灵活，最好还能促进各地住房公积金贷款在保证一城一策前提下关键条款上的协同。

央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率，特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。

近几日，包括杭州、广州、佛山、南京、苏州、长沙、武汉等城市的房贷利率均有上调，大多都不低于3%。谈及部分地区房贷利率回升的原因，业内人士认为，主要是当地商业住房贷款利率与住房公积金贷款利率之间出现了“倒挂”现象，并非政策收紧。

此外，经营成本也是银行合理确定房贷利率的重要考量。许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前5年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右。

市场权威专家预计，银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

公积金贷款利率或将迎来调整

不过，随着房贷利率进一步下探，在一些业内专家看来，公积金贷款利率根据市场走势或将下调。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前房地产市场处于筑底的重要阶段，购房成本的降低是助力房地产市场“止跌回稳”的重要举措之一，预计公积金贷款利率也有望迎来下降，进一步降低购房者的购房成本，带动购房需求释放。

上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛则指出，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。

至于商贷利率会否进一步下调，上海易居地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势有所好转，进一步下调的可能性减小。例如广州已主动将商贷利率适度上调，以缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。“最重要的是，也要立足于明年房地产和宏观经济的关系，并将下调房贷利率作为激活买房需求的重要手段。”

头图来源：图虫