房屋租赁合同纠纷案件的执行，往往涉及腾空房共屋，很是艰难。本案涉及南京市全球创新名城战略部署中高校科技成果就地转化与承租人企业部分职工、实际占有者生活保障对诉争房屋的依赖，租赁及经营之间的矛盾给执行工作带来较大的困难。执行过程中，秦淮区法院执行局服务大局，维护“六稳六保”，做好下岗职工及实际经营者的维稳工作，善意执行，实现法律效果与社会效果的统一。

一、诉争房屋与承租企业下岗职工生存有关

申请执行人南京某大学与承租人南京某老字号餐饮有限责任公司、被执行人南京市某酒家房屋租赁合同纠纷案，执行依据为民事判决，判决主文: 1.南京某大学与承租人老字号餐饮公司就南京市秦淮区御道街房屋形成的不定期租赁合同，于2020年3月26日解除；2.被执行人南京市某酒家将南京市秦淮区御道街属于大学的房屋腾空返还。

执行过程中查明，申请执行人与承租人有近40年的租赁关系，被执行人在此经营近30年。申请执行人为了大力发挥高校的学科、科技、人才优势，发挥秦淮硅巷的功能和作用，实现南京市全球创新名城战略部署，需要利用秦淮区御道街沿线科技园一条街房产作为载体进行规划改造。本案中，承租人企业有6位下岗职工，生活保障靠诉争房屋的租赁收入维持。此外，南京市某酒家10余名员工的生计问题，也靠诉争房屋的经营维持，而被执行人（即房屋子的实际占有人）有心脏病、高血压、糖尿病等病史。

二、未简单采取强制执行，对实际占有人予以释法明理

若按照判决，简单、机械地执行，强制要求实际占有者搬离房屋，那么极容易引起承租方下岗职工集体重大信访事件，也容易引起实际占有者对抗执行。

承办人未简单采取强制执行，而是从“六稳六保”的角度出发，制定执行方案。耐心细致地组织申请执行人与承租方进行谈话。包括：收回房屋是为了打造“南京某大学秦淮硅巷大学科技园”，品牌的提升也是为了更好地优化营商环境，待品牌打造出来后，双方可以再续“前缘”，重新签订租赁合同，继续维持租赁关系。晓之以理、动之以情地劝说实际承租人。耐心沟通多次之后，承租人表示，决不会组织下岗企业职工上访和阻拦执行。此外，房屋年久失修，水电线路老化，容易引起事故。收回房屋既是为了打造科技园，也是对房屋进行改造的一次重要机会。适逢疫情，一年多来，酒家生意惨淡，经营30年，实际占有人身体多病，应该趁打造牌品之时休养生息，待品牌打造出来后以更好的身体状态重新经营。同时，对实际占有人予以释法明理，依法向其送达腾空公告，限其于一周内腾空房屋，如不予配合，对抗执行，将依法执行，如构成拒不执行生效判决、裁定罪，将进一步移送公安机关予以刑事立案。

三、通过人性化的执行，既维护法律威严，也实现执行效率

经过耐心说法，实际占有人表示严格按公告时间腾空房屋。一周内，实际占有人腾空房屋。至此本来有可能引起重大信访时间的房屋腾空强制执行案件，在春风化雨中得以解决，申请人、被执行人均对法院的执行结果表示满意，双方都为承办法官送来了锦旗。

该起房屋腾空执行案件，从立案到结案用时5天。在较短的时间内，通过人性化的执行，既维护法律威严，也实现执行效率，解决了创建大学科技园过程中的巨大难题，改变了老企业和个体经营者的经营理念、经营困惑。同时，当事方妥善处理安排下岗职工及相关员工去向。通过善意执行，实现法律效果与社会效果的统一，实现其功能与作用保驾护航。

（作者单位：南京市秦淮区人民法院执行局）