【案例】

牛女士在婚前有一套房屋，2000年与马先生相识、相恋，于2004年结婚。婚后未生育儿女。2014年，牛女士不幸患病，立下遗嘱：其亡故后，在其名下的房屋归其妹妹所有。但马先生未再婚之前可以一直居住。2018年，牛女士病逝，牛妹与马先生为牛女士名下的房屋进行了一场继承遗产的诉讼。

原告诉称：遗产被继承人临终前留有遗嘱一份，将其名下的婚前房屋归原告所有。

被告辩称：婚前财产各归所有仅仅指的是夫妻离婚的规定。现未离婚，仅因妻子死亡。其为夫妻不管是否婚前财产，理应由其予以继承。

法庭经过调查，涉案房屋系牛女士婚前财产。经审理后判决；牛妹拥有涉案房屋的所有权，马先生拥有涉案房屋的居住权。判决后彼此相安无事。

《民法典》颁布了，去年年底，马先生发现自住房屋被挂在中介门店出售，马先生唯恐房屋被出售后，居住无着落便至法院诉讼，要求判令牛妹出售房屋行为无效。法院立案庭收到案件后根据“一案不二理”原则，拒绝了马先生的起诉，指导其予以申请执行。马先生于2021年1月手执判决书向法院提起“居住权强制执行”，法院于2021年2月初作出《裁定书》，裁定；将该涉案房屋的居住权登记在马先生的名下。牛妹承担购房人的违约金。

【律师论案】

今年1月1日《民法典》正式实施。《民法典》的物权编内有“居住权”的规定。“居住权”可以双方以合同的方式约定，也可以单方以遗嘱的方式设立。但都应当至登记机关登记。如不登记根据《民法典》第403条：“未经登记，不能对抗第三人”的规定是不能对抗“善意第三人”的。

律师提醒：

个人在购买房屋时也应当注意，在购买房屋时一定要到房屋登记机关查询一下，自己欲购房屋是否有“居住权”登记？否则所有权是你的，但居住权是别人的，不能居住的房屋就失去了购买的意义。