近日，浦东新区祝桥镇东方鸿璟园小区公租房租户冯女士向劳动报互动平台反映，从4月起，小区新试行的机动车停车方案对业主与租户实行差异化收费：小区地面公共停车位，每户业主第一辆车免费停放、第二辆车每月收取200元、第三辆车按小区临停车辆管理收费，而租户首辆车每月就要收取200元停车费。

“我们不反对收费，但为什么收费标准不一样？”冯女士认为，公租房租户应该与业主享有同样的权利：既然规定业主首车免费停放，那么公租房业主也应享有这项权利。因为公租房业主是企业，不是实际居住人，租户作为实际居住人理应执行和业主相同的停车收费标准。

同时，记者了解到，除保障房配建小区外，上海其他一些普通商品房小区也有租户向12345市民热线反映，小区对租户收取高于业主一倍及以上的停车费，有的小区甚至拒绝租客办理停车证。小区对业主和租户收取不同的停车费是否合规？

业主反对同等收费

各方利益难平衡

对业主和租户停车采取差异化管理的小区，往往车位资源紧张。东方鸿璟园小区位于浦东祝桥板块，距离最近的地铁16号线惠南站也有6公里，不少居民都靠开车通勤。冯女士说，此前小区公共车位对业主和租户都免费，先到先得，资源有限，下班后找车位确实是一个难事。

4月13日，记者来到东方鸿璟园小区，看到即使在工作日中午，小区内的公共停车位空余也不多。东方鸿璟居民区党总支书记钱岚介绍，小区内共有890户居民，涉及高层、大平层、联排别墅等多种户型，其中有104套公租房。高峰时，小区登记在册的车辆达到了2200多辆，但小区内只有548个地下产权车位、315个地面公共车位和52个商铺车位。

东方鸿璟园小区公共停车位资源紧张。劳动报记者于玘珺 摄影

小区业委会主任徐先生告诉记者，为了缓解小区的停车难问题，业委会与居委会、物业组织了多轮征询讨论，包括公租房业主也派代表参与了协商。业委会第一次提出的“不区分业主和租户，第一辆车100元、第二辆车200元”的收费标准，遭到了部分业主强烈反对。这些业主普遍支持按照“业主优先”“阶梯收费”的原则进行管理，认为在停车位紧张的情况下，应通过价格手段限制整个小区的停车数量，首先保障业主停车的权益，因此有了现行的方案。

在后续意见征询时，公租房业主也提出了为公租户提供免费停车名额的诉求。但业委会研究发现，目前并没有针对商品房配建公租房小区该为租户提供多少免费公共停车位的指导性文件，难以制定一个让业主都能接受的标准，所以该建议最终没能形成方案，进入业主大会表决环节。

小区业委会和居委会表示，虽然方案的制定几经波折，但已经是业主之间达成的“最大公约数”。经过业主大会表决，同意该方案的业主人数和占有面积均超过了投票人数的77%，达到了通过标准。“公租房业主在业主大会只有一票，一般情况下就是少数服从多数了。”徐先生说。

小区业主大会关于机动车停车方案的表决情况。受访者供图

“通俗理解的‘业主优先’的说法，有一定的法律依据。”上海邦信阳律师事务所合伙人金玮律师表示，《民法典》第二百七十六条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。他认为，此处“业主的需要”应指业主的停车需要，而非业主或相关单位将房屋出租便利的需要。在小区停车位十分紧张的情形下，业主或相关单位如果将房屋对外出租，应当首先满足其他业主的停车需求。

“专用车位”并无产权

公租房业主难为租户争取同权

上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等7部门在2024年印发的《关于本市保障房配建的实施意见》中提到，凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位。冯女士注意到，自己租住小区公租房所在楼宇附近有多个标有“公租房专用”的停车位，这些车位能否让公租房租户免费使用？

小区内部分停车位标有“公租房专用”字样，但字迹已模糊不清。劳动报记者于玘珺 摄影

据记者了解，这些标着“公租房专用”的车位并非保障房产权车位。“如果我们拥有产权车位，在出租时会标明有几个车位和租金。”浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司祝桥地区负责人顾先生介绍，东方鸿璟园小区于2016年交付，当时并没有要求保障房配建产权车位。开发商将保障房移交给公司时，双方约定设置了42个公租房“优先租赁车位”，只在平面图上进行了标注，但并没有对这些车位的租赁方式、价格做出规定，导致这些车位形同虚设。

即便想要满足租户“租售同权”的诉求，公租房管理机构也苦于没有更多政策细节支持。“有些小区业主甚至希望用围栏将保障房和商品房隔离开，这是有明文规定我们可以阻止其他业主这样做。”顾先生提及配建小区业主与公租房租户之间的停车矛盾，也有些无奈，“但按照物业管理条例，车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定，作为业主，我们也只能执行。”

国务院2025年最新颁布的《住房租赁条例》提出“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》在配套公共服务方面，明确提出落实“承租家庭子女就地享受义务教育等基本公共服务”，但对于停车等具体配套权益，并未作出细化规定。

专家呼吁

逐步向“租售同权”方向推进

“从公开报道来看，全国多地都出现过商品房配建保障房（公租房）引发的停车位使用纠纷。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，东方鸿璟园小区租户遇到的情况并不是孤例，例如深圳某小区商品房业主使用水泥墩等障碍物圈占停车位，公租房租户可用车位从预期的约240个减少至60余个；松江新桥镇晨星东区也对业主和租户采取了不同的收费标准。

2024年，上海《关于本市保障房配建的实施意见》明确了公租房住户有业主共有设施设备的使用权，但是并没有规定停车费是否应该无差异。

上海正源律师事务所黄铁山律师认为，租户争取同等停车费有据可依。根据《民法典》之规定，如果保障房缴纳的物业管理费与其他业主相同，那么物业公司在停车问题上，不应该因为其产权性质和来源、所占份额大小对其区别对待。“不管哪类业主，包括租户，签订的都是平等主体之间的物业服务合同，应享有一样的权利义务。”黄铁山律师表示。

但是，在实践中，保障房租户由于并没有到业主大会参与表决的权利，其意见本身难以得到有效表达，价格区间更多是由业主来决定的。

严跃进认为，在现行制度框架下，经业主大会表决，业主与租户停车收费不同并无问题，但要警惕差异化定价被滥用为变相排斥租户的手段。“停车费太贵，租客无法承受要退租了。”青浦区徐泾镇君悦湾小区业主王先生也反对小区将租客停车费用从每月150元提升到1200元，是业主停车费的4倍。他认为小区可以通过建设立体停车位等更好的方式解决停车位紧张的问题，而不是通过涨价“劝退”租客。

如何在停车资源总量不足的限制下，在不同权利主体之间建立公平、可执行的分配规则？严跃进建议有关部门对差异化定价的合理性建立审查机制，对租户停车费设置价格倍数上限，例如不超过业主同类车位的1.5倍，并定期评估与调整。从提高租户对规则接受度的角度，小区可以让租户通过居委会推荐代表、设立咨询委员会等方式参与协商环节中。新建配建项目应在销售和租赁环节提前公示停车位分配方案，包括定价逻辑、使用优先级、调整程序等，避免入住后产生争议。

严跃进也设想了一条推进租购并举和租售同权的理想化路径：“后续在物业服务方面应适当完善，例如设定一定比例的免费车位用于出租，按照先到先得的规则执行，最终朝着住户无差异的目标前进。”

头图为东方鸿璟园小区业委会张贴在小区内的通知。劳动报记者于玘珺 摄影