记者调查

上海房地产市场两种模式并存

为了了解“西安事件”对上海房地产中介市场的“压力测试”反应，劳动报记者日前前往阳城路上的两家房地产门店。在链家，记者以帮助亲戚家孩子应聘的身份，询问门店是否招用人员，是劳动关系还是其他用工方式？该门店相关人员表示，门店长期招用人员，建立劳动用工关系后，就签订劳动合同，被招用的人员一般需要具有本科以上学历，试用期间，月无一套成交也可以获得6000元月薪，同时，用人单位还缴纳社会保险费等。但工作很辛苦，要吃得起苦，但多劳也能多得，一切靠业绩说话。

该人员还表示，虽然买卖房屋的高峰期已过，但他们的门店每月都有成交，有的业务员做得还是很不错的。

对于记者提出的业务员采用何种信息渠道发布信息的问题，该店一位朱姓负责人不愿回答。后来，另一位工作人员表示，这要看业务员自己能力和需要，但门店也有链家的信息网，也使用贝壳平台的端口等，链家这方面的工作是非常到位的。

在另一家房产中介门店，相关人员对记者提出的应聘，一口予以回绝。而这家门店的隔别，门店老板正在为新开张的黄牛肉专卖店忙碌。老板与记者攀谈时表示，他们是小公司，现在房产中介业务比较难做，所以，他准备试试新业务。对他们门店来说，不可能像链家那样招聘具有劳动关系的业务员，只招独立经纪人。老板说，独立经纪人是没有月薪的，也没有社会保险费，一切都是凭业绩说话。当然，只要房屋买卖成交了，佣金也是很可观的。

对于“西安事件”，老板表示，他们靠得是个人的“单兵作战”能力，这些端口使用与否，与他们没有更大的关系。

很显然，在上海房产中介领域，劳动关系和独立经纪人这两种用工关系兼有，至于使用信息平台与否，也是各有各的做法，而“西安事件”对早就处于相对稳定、平衡状态的上海房产中介来说 ，似乎古井无波。

专家观点

一字之差，权益各不相同

上海昭华劳动服务咨询公司董兆华咨询师认为，要讲清业务员与独立经纪人的关系，首先要讲清劳动关系和劳务关系的区别，只有在这个基础上，才能讲清两者之间的差别。

劳动关系与劳务关系，看似一字之差，但这对“孪生兄弟”实则天差地别。首先，两者产生的依据不同。劳动关系是基于用人单位与劳动者之间生产要素的结合而产生的关系；劳务关系产生的依据是双方的约定。

两者适用的法律也不相同。劳动关系由劳动法和劳动合同法规范调整，劳务关系则主要由民法、合同法、经济法调整。

从主体资格来看，劳动关系的主体只能一方是法人或组织，即用人单位，另一方则必须是劳动者个人，劳动关系的主体不能同时都是自然人，也不能同时都是法人或组织；劳务关系的主体双方当事人可以同时都是法人、组织、公民，也可以是公民与法人、组织。

因主体资格不同，导致主体性质及其关系也不同。劳动关系的双方主体间不仅存在着财产关系即经济关系，还存在着人身关系，即行政隶属关系。劳动者除提供劳动之外，还要接受用人单位的管理，服从其安排，遵守其规章制度（如考勤、考核）等，成为用人单位的内部职工。但劳务关系的双方主体之间只存在财产关系，即经济关系，彼此之间无从属性，不存在行政隶属关系，没有管理与被管理、支配与被支配的权利和义务，劳动者提供劳务，用人单位支付劳务报酬，各自独立，地位平等。这是劳动关系与劳务关系最基本、最明显的区别。

此外，两者之间还存在诸多不同，比如：以谁的名义实施工作以及由谁承担责任不同；合同内容受国家干预程序不同；内部规章制度的约束力不同；劳动力的支配权不同；参与经营管理的权利不同；作息时间的规定不同；工具、设备等物质的提供不同；职业技能培训的义务不同；主体待遇不同；签订合同方的义务不同；报酬的性质和支付方式不同；违反合同产生的法律责任不同；履行合同中的伤亡事故处理不同等等。

当了解了劳动合同与劳务合同之间的差别后，我们再来看独立经纪人与中介机构的关系。

所谓的独立房产经纪人，就是成为中介机构的加盟合作人，也就是自己开拓市场的经纪人。独立经纪人与公司之间，是合作关系，由于双方之间不存在经济依附关系和人身从属关系，独立经纪人可以拥有自由空间，不需要坐班，自由开展业务，独立发展资源网络与客户群，建立自己的信息库等，因此，独立经纪人与中介机构，应该是合作关系，也就是劳务关系。

而业务员则完全不同，业务员既要接受用人单位的管理，遵守规章制度，同时，也领取薪酬，获得劳动付出的对价。在工作期间，如果发生工伤，还可以享受停工医疗期治疗待遇以及工伤基金的赔付等。如果用人单位要辞退业务员，还需要遵从劳动法律法规的相关规定，违法解除还须支付赔偿金等。

真因为有诸多不同之处，业务员身份的变化，其相应的权益，也就发生了根本性的变化。

员工假离职隐患很多

董兆华认为，从“西安事件”来看，中介机构的业务员为了做业务，不惜离职，签订独立经纪人合同。如果业务员拥有独立经纪人条件，其签订的独立经纪人合同也是出于自愿，其对风险也有自行判断能力，转换身份，自然可以，也为法律所允许。

但是，如果只是单纯从业务出发，未计其他后果，其身份的转变，就会带来诸多隐患。而就“西安事件”的整个发展过程来说，还有一种可能，就是业务员明“离婚”，暗“同枕”，这种表面上身份转换成独立经纪人，实则还是业务员的做法，无论是对业务员本人，还是企业，都会带来很多隐患和麻烦。对业务员来说，作为签约的独立经纪人，雇佣他的企业或个人，就不能给他缴纳社会保险费，也就是说，社会保险费只有自行缴纳。如果业务员自己不缴，无论是工作期间还是到达法定退休年龄，其都无法享受医保待遇。一旦生病，所有的费用均要自行负担。人吃五谷杂粮，谁能保证自己一辈子不生病？

虽然表面的身份转换，不影响雇佣方向业务员支付工资，但此时发放的工资，名义上就是劳务费用或佣金。业务员如果工作顺利，业务兴隆，或许雇佣方还不会拖欠，假设业务员多月“吃白板”，雇佣方根据独立经纪人合同，不支付其“工资”，业务员怎么追讨？

还有，如果双方签订的是劳动合同，无论是劳动合同解除还是终止，只要责任不是在劳动者一方，用人单位都要支付经济补偿金；如果是用人单位违法解除或终止，还要支付赔偿金。但如果双方身份变成劳务关系，一般而言，雇佣方不仅不用支付经济补偿金或赔偿金，甚至可以随时解雇独立经纪人。

用人单位同样风险巨大

上海西郊“老徐工作室”主任、华师大客座教授徐仁华认为，对于企业来说，用一个假独立经纪人，而实则是真业务员的员工，同样有着巨大的风险。这些风险来之于几个方面：其一、如果是采用“阴阳合同”的方法操作，即签订独立经纪人合同的同时，又签订一份劳动合同，双方约定以劳动合同为准。那么，在确定用工关系上，一旦发生纠纷或争议并诉诸公堂，司法部门查清这种违法行为，一般都会按双方是劳动关系处理。

而如果按劳动关系处理，无论是工资支付，还是社会保险费缴纳，抑或解除或终止劳动者的劳动合同，企业必然会承担各种风险。尤其是当劳动者发生工伤后，由于企业没有缴纳社会保险费，劳动者因工作中受到的伤害而产生的停工医疗期工资、治疗费用、工伤赔付等，均要全额由用人单位埋单。甚至这种埋单，会持续到劳动合同解除或终止阶段。

如果用人单位只与独立经纪人签订独立经纪人合同，口头约定或执行劳动合同，看似用人单位掌握了主动权，证据方面有利于企业，但在具体实施过程中，无论是工资支付、企业管理行为的实施，还有各种权益的分配上，用人单位总会留下蛛丝马迹，劳动者如果取得过硬的证据，日后在确定劳动关系上，同样可以确定事实劳动关系。如此，企业仍然逃脱不了违法用工的后果。

企业商战不能拿职工权益“背书”

徐仁华表示，更重要的是，对企业来说，员工的忠诚度，始终是企业成败的重要组成部分。假设企业与员工，从建立关系那一刻起，双方就处于“不明不白”的灰色地带，手上处理着业务，心里却想着“宫斗”；眼睛看到的，是如何搜集利于己方的证据，凝聚力、向心力何在，忠实、诚信又何在？

因此，徐仁华提醒劳动用工当事双方，切莫意气用事，切莫随意处置自己的权益。当然，像“西安事件”导致业务员劳动身份被迫转移的事，各方企业应该本着建设和谐劳动关系这一理念，在做出任何决定时，不能只考虑本方企业的利益，而应该从大局、全局出发，统筹兼顾，互惠互利、和气生财。退一步而言，即便是商战，也不能把劳动者的权益作为“对赌”行为的背书，让劳动者无奈为此埋单。